Ипотека стандартная vs семейная: стоит ли овчинка выделки?

Ипотека с господдержкой была существенно ограничена с 1 июля 2021 года, однако у семейных покупателей жилья осталась возможность воспользоваться специальными программами для заемщиков с детьми – для них банки по-прежнему предлагают ставки от 4,95% годовых и кредит в размере до 12 млн рублей. Эти условия будут действовать до конца 2023 года. Для прочих заемщиков-льготников очередной ипотечный дедлайн вновь наступит через полгода – 1 июля 2022.

Хотя спрос на льготную ипотеку после введения ограничений несколько сократился, прежде всего это произошло в регионах с высокими ценами на жилье, в целом по России банки отчитались о рекордных объемах выдачи. Досрочный рекорд по выдаче жилищных займов был установлен уже по итогам первых 10 месяцев года и составил 4,59 трлн рублей. Ожидается, что по итогам 2021 года этот показатель может достичь 5,5 трлн рублей. Очевидно, что этим ростом банки во многом обязаны именно программе субсидирования ставок при покупке квартир в новостройках (причем, ставки субсидировались не только государством, но и самими застройщиками).

Сейчас, после очередного повышения ключевой ставки, интерес заемщиков к льготным ипотечным программам может вырасти – но лишь у тех, кого не пугает рост цен или кто обладает сбережениями, достаточными для первоначального взноса. Тем же, кто не может рассчитывать на льготы, придется соглашаться на классическую ипотеку со стандартными условиями: например, ВТБ увеличил ставку до 10,3% годовых на покупку готового и строящегося жилья, не подпадающего под субсидирование.

Специалисты ГК «Ойкумена» сравнили условия кредитования и рассчитали ежемесячный платеж для всех трех категорий заемщиков: базовая ипотека, господдержка и семейная программа. Поскольку в сравнении участвует семейная ипотека, для расчета платежа была выбрана 3-комнатная квартира в малоэтажном ЖК «Сиреневый бульвар» в Калининграде. Этот жилой комплекс находится на завершающей стадии строительства, самый доступный лот в нем предлагается по цене 6,46 млн руб. (квартира площадью 85 кв. метров на третьем этаже).

По семейной программе наиболее низкую ставку здесь предлагает ПСБ – от 4,95% годовых при взносе от 15%. Если увеличить взнос до 20% (1,3 млн рублей), а кредит оформить на 25 лет, то ежемесячный платеж составит порядка 30 тыс. рублей. Если добавить максимальный материнский капитал, то есть увеличить взнос на 639 тыс. руб., то платеж уменьшится до 25 тыс. руб.

При субсдировании по программе «Господдержка-2020» кредит не может превышать 3 млн рублей, таким образом первоначальный взнос для покупки квартиры стоимостью 6,46 млн рублей нужно увеличить до 3,46 млн рублей. При ставке 5,85% в таком случае ежемесячный платеж составит 32,7 тыс. рублей, то есть не многим больше, чем по семейной программе.

По базовой программе ВТБ со ставкой 10,2% годовых и с 20% взносом (1,3 млн руб.) ежемесячный платеж составит уже 47 194 руб. То есть переплата по сравнению с семейной ипотекой и с льготной программой будет 17,2 тыс. и 14,5 тыс. руб. ежемесячно, или более 200 тысяч в год!

Вывод однозначный: нужно успевать воспользоваться хотя бы «усеченной» господдержкой, если заемщик не подпадает под условия семейной программы.

Кстати, у семейных заемщиков тоже есть свои препоны:

- в семье более высокие расходы на содержание несовершеннолетних;

- не все хотят использовать материнский капитал при покупке жилья, так как детей нужно наделить долями, и впоследствии квартиру не получится или будет очень трудно продать до наступления совершеннолетия детей-содольщиков;

- в многодетной семье нередко работает только один из родителей, второй находится в декретном отпуске, что также усложняет выплату ипотечного кредита;

- семья без детей может приобрести более дешевую 1-комнатную квартиру, тогда как семье с детьми необходимо увеличить бюджет покупки для приобретения 2-3-комнатного лота.

Однако есть и неоспоримые преимущества семейной ипотеки:

- возможность привлечь маткапитал в качестве первого взноса;

- максимально низкая ставка кредитования;

- возможность не платить НДФЛ, если для покупки новой квартиры (в том числе и в ипотеку) используются средства от продажи вторичного жилья.

В любом случае, даже сейчас рынок новостроек предлагает разные условия и возможности для улучшения жилищных условий самых разных категорий заемщиков, и до 1 июля 2022 года у каждого есть выбор наиболее подходящей программы кредитования для покупки квартиры своей мечты.

Таблица. Сравнение условий кредитования на первичном рынке г. Калининграда*:

*Расчет по стоимости объекта 6,46 млн руб., сроке кредитования 25 лет, взносе 20%

Справка о ЖК «Сиреневый бульвар» и компании «Олимп».

ЖК «Сиреневый бульвар» строится в Калининграде, в Ленинградском районе: бывшие Ротенштейн, Марауненхоф, Лип, Девау, Палве и Куммерау – это северная часть Калининграда, где в довоенные годы располагался Старый город. Территория всего проекта занимает 21,9 гектаров и находится между улицами Арсенальная, Пехотная и 4-ой Большой окружной. Это один из первых эко-проектов Калининграда, по соседству с ним находятся Верхнее озеро, Нижний пруд и ещё 12 городских водоемов. Жилой комплекс «Сиреневый бульвар» отличается сдержанной архитектурой, включает всего 5 клубных домов на 16 квартир и 9 домов с несколькими секциями. Все дома – монолитно-кирпичные, не выше 4 этажей. Квартиры на первых этажах будут иметь выход в собственный мини-сад. Здесь предусмотрены паркинги, места хранения велосипедов и колясок, кладовые помещения в цокольных этажах, система видеонаблюдения, закрытый безопасный внутренний двор. Покупатели могут выбрать квартиры с террасами, европланировки с большими кухнями-гостиными, квартиры с мастер-спальнями с отдельным санузлом и гардеробной. В квартирах с 2 и 3 спальнями спроектировано по 2 санузла.

Застройщик ЖК «Сиреневый бульвар» – «ОЛИМП», входит в группу компаний «Ойкумена», созданную в 1997 году. Группа компаний имеет представительства в 10 регионах России, накопила опыт реализации зарубежных проектов, в портфеле девелопера – свыше 1 млн кв. метров недвижимости, как жилой, так и коммерческой.

Финансовый партнер проекта – Сбербанк России. Реализация квартир ведется через эскроу-счета.